Cos'è il mutuo prima casa

Il mutuo prima casa è un finanziamento ipotecario destinato all'acquisto dell'abitazione principale. Rispetto ad altri tipi di mutuo, beneficia di condizioni fiscali agevolate e, in alcuni casi, di garanzie statali che facilitano l'accesso al credito anche per chi non dispone di un anticipo elevato.

Per accedere alle agevolazioni "prima casa", l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 18 mesi dall'acquisto, non deve essere di categoria catastale A/1 (abitazioni di lusso), A/8 (ville) o A/9 (castelli), e il richiedente non deve essere proprietario di altri immobili abitativi nello stesso comune o su tutto il territorio nazionale se già acquistati con agevolazioni prima casa.

Le agevolazioni fiscali 2026

Acquistare la prima casa con le agevolazioni previste dalla legge consente di risparmiare in modo significativo sulle imposte di registro:

  • Imposta di registro al 2% sul valore catastale (anziché 9% per le seconde case)
  • Imposta ipotecaria e catastale fisse a €50 ciascuna
  • IVA al 4% se acquisti dal costruttore (anziché 10%)
  • Detrazione IRPEF al 19% sugli interessi passivi del mutuo, fino a €4.000 annui
  • Detrazione spese notarili fino a €760 per la stipula del mutuo

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Il Fondo di Garanzia Consap

Il Fondo di Garanzia per la Prima Casa (gestito da Consap per conto del MEF) è uno strumento cruciale per chi non ha un anticipo sufficiente. Permette di ottenere una garanzia statale fino al 50% della quota capitale del mutuo, facilitando l'accesso al credito per:

  • Giovani under 36 (esteso per il 2026 con condizioni specifiche)
  • Famiglie monogenitoriali con figli minori
  • Conduttori di alloggi IACP
  • Giovani coppie con reddito ISEE non superiore a €40.000

La garanzia copre i mutui fino a €250.000 per immobili non di lusso. La banca può erogare fino all'80% del valore dell'immobile (o oltre, con la garanzia statale), ma le condizioni variano da istituto a istituto.

Tasso fisso o variabile nel 2026?

Nel 2026, con i tassi BCE ai massimi degli ultimi 15 anni ma con attese di calo nel biennio 2026-2025, la scelta tra fisso e variabile è particolarmente delicata.

Tasso fisso

Garantisce una rata costante per tutta la durata del mutuo. È la scelta più sicura se temi i rialzi dei tassi o vuoi pianificare con certezza le uscite mensili. Oggi i tassi fissi si collocano tra il 3,5% e il 4,5% TAN a seconda della banca e del profilo del richiedente.

Tasso variabile

Indicizzato all'Euribor, storicamente più basso del fisso ma soggetto a oscillazioni. Con le aspettative di calo dei tassi BCE, potrebbe diventare conveniente a medio termine, ma la rata iniziale è oggi più alta di quella di alcuni anni fa.

Tasso misto o CAP

Alcune banche offrono soluzioni ibride: il tasso variabile con CAP (tetto massimo garantito) o formule miste che prevedono un periodo iniziale a tasso fisso, poi la conversione a variabile. Possono essere una buona mediazione tra certezza e flessibilità.

Quanto si può chiedere: LTV e capacità di rimborso

Le banche normalmente finanziano fino all'80% del valore dell'immobile (LTV — Loan to Value). Serve quindi un anticipo minimo del 20%. Con il Fondo Consap si può arrivare all'80-100%, ma con condizioni più restrittive.

Come regola pratica, la rata del mutuo non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto mensile del nucleo familiare. Prima di fare richiesta, calcola la rata con diversi scenari di tasso e verifica la sostenibilità rispetto al tuo stipendio netto.

I documenti necessari

Per richiedere un mutuo prima casa, la banca richiede tipicamente:

  • Documento d'identità e codice fiscale
  • Ultime 3 buste paga (per i dipendenti) o CU e ultime due dichiarazioni dei redditi (per autonomi)
  • Contratto di lavoro o documentazione della stabilità reddituale
  • Compromesso di compravendita o proposta d'acquisto accettata
  • Visura catastale e planimetria dell'immobile
  • Estratto conto degli ultimi 6 mesi

I costi accessori da non dimenticare

Oltre alla rata mensile, l'acquisto della prima casa comporta costi una tantum spesso sottovalutati:

  • Spese notarili: tra €2.000 e €4.000 per rogito e atto di mutuo
  • Perizia dell'immobile: richiesta dalla banca, tra €200 e €500
  • Istruttoria bancaria: da €0 a €1.500 a seconda della banca
  • Assicurazione incendio e scoppio: obbligatoria, ~€150-300 annui
  • Assicurazione vita: spesso richiesta, costo variabile per età e capitale
  • Imposta sostitutiva: 0,25% per prima casa (2% per seconde case)

Domande frequenti

Posso richiedere il mutuo prima casa se sono già proprietario di un immobile?

Sì, ma con limitazioni. Se possiedi un immobile acquisito senza le agevolazioni prima casa (ad esempio ereditato), puoi comunque accedere alle agevolazioni. Se invece possiedi già un immobile acquistato con le stesse agevolazioni, non puoi beneficiarne nuovamente a meno che non vendi il precedente entro un anno dall'atto.

Qual è l'età massima per richiedere un mutuo?

Non esiste un limite legale, ma le banche valutano che il mutuo venga estinto entro i 75-80 anni del richiedente. Un 50enne può quindi richiedere un mutuo di massimo 25-30 anni. Alcune banche consentono di allungare la durata con un co-intestatario più giovane.

Posso detrarre gli interessi del mutuo sulla dichiarazione dei redditi?

Sì. La detrazione è del 19% sugli interessi passivi e oneri accessori, calcolata su un importo massimo di €4.000 annui. La detrazione massima è quindi €760 per anno. Si applica solo ai mutui contratti per l'acquisto dell'abitazione principale e deve essere indicata nel modello 730 o Redditi PF.